Инструменты ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная (mortgage constant).

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Пи = (Д/И) × 100,

где Пи - ипотечная постоянная, %; Д - годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называют самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой долга кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (например, при использовании кредитов с нарастающими платежами).

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат.

Все инструменты ипотечного кредитования подразделяются на два основных вида: постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит. Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к самоамортизирующимся.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Разновидностями кредита с переменными выплатами являются:

1. Кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

Ø кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Ø кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Читайте также:

Модель с настраиваемым параметром матричного предиктора
Решающим фактором выбора модели с настраиваемым параметром матричного предиктора, является не число наблюдений, а, скорее, ситуация, когда за рамками системы показателей, для которых строится матричный предиктор остались факторы, оказывающие заметное влияние на динамику. Природа этих факторов либо ...

Проблемы внедрения новых услуг
Если говорить о банковской системе Казахстана и о методах его регулирования, то, прежде всего, необходимо отметить вмешательство Национального банка РК в деятельность банков второго уровня, осуществляемое различными способами. Одним из них является допуск иностранных банков, присутствующих на рынке ...

Нормативно-правовая база рынка ценных бумаг, государственных ценных бумаг
Законодательной основой развития рынка ценных бумаг являются нормативно-правовые акты, принятые главным образом в 1991-1996 годах. Общее понятие ценных бумаг и операций с ними дано в Гражданском кодексе РФ. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года регулирует деятельность проф ...