Формирование ресурсов ипотечного кредитования

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования. Перечислим их:

– финансирование в рамках автономной модели;

– финансирование через срочные вклады и срочные займы. Достаточно рискованно в связи с несовпадением сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных, практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;

– рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

– рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных);

– рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования,

который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Открытая модель ипотечного кредитования опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов («кредитно-финансовая организация-финансовый инвестор»), куда поступают средства от долгосрочных инвесторов с помощью соответствующих механизмов.

Заметим, что для эффективной работы открытой модели необходимы такие условия, как стабильность экономики, надежная кредитно-финан-совая система, высокоразвитый фондовый рынок, экономически активное и образованное население, а также государственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущих ипотеке.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заём, такая организация (банк) продает закладную третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитно-финансовые организации продают непосредственно ипотечные кредиты (закладные) или самостоятельно выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства они снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать специализированная некоммерческая организация, которая аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет через уполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда – страхование жизни заемщика и самого имущества.

При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные кредиты или ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную.

Читайте также:

Причины, цель и задачи введения страхования автогражданской ответственности
Рассматривая цель и задачи современного введения страхования автогражданской ответственности, интересно отметить, что в России эта проблема возникла в досоветский период. Еще начиная с 1913 года стало формироваться гражданское законодательство о страховании автогражданской ответственности и, своя, ...

Специальные условия страхования ответственности строителей
1. Общие положения 1.1. В соответствии с настоящими специальными условиями, составленными на основании правил страхования различных видов профессиональной ответственности и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации страховщик заключает договоры страхования профессиональной ...

Объекты и субъекты рынка ценных бумаг
Термин «ценная бумага» определяется двумя лексическими составляющими – «ценная» и «бумага». Под бумагой принято понимать либо сам материал для письма, графики, рисования, либо выполненные на таком материале записи личного, творческого, служебного или официального характера. Именно в последнем значе ...